Fönsterbyte på Södermalm

Q: Behöver vår förening bygglov för att byta fönster mot gatan på Södermalm?

Oftast ja. För flerbostadshus krävs bygglov när fasaden vetter mot allmän plats, och i värdefulla områden krävs lov även mot gården.

Q: Får jag rotavdrag när föreningen byter fönster i min bostadsrätt på Södermalm?

Nej. Fönsterbyte i bostadsrätt ger inget rotavdrag. Arbete på insidan av befintliga fönster kan däremot ge avdrag.

Q: Kan fönstren mot gården se annorlunda ut än mot gatan?

Ja. Gårdsfasaderna i stenstaden är enklare, och ett byte mot gården kräver ofta inget lov om förutsättningarna är uppfyllda.

Q: Hur många av de äldre husen på malmarna finns kvar?

Översiktsplanen räknar med omkring 300 hus från perioden, mestadels på Södermalm.

På Södermalm är nästan alla bostäder lägenheter, och ett fönsterbyte beslutas därför oftast av en bostadsrättsförening. Om fasaden vetter mot gatan eller gården gör skillnad för lovet. Geal Entreprenad AB tar fram underlaget till styrelsen och bygglovet och byter fönster i flerbostadshus och de få småhusen på Södermalm.

Gratis besök och kostnadsförslag
Underlag till föreningens styrelse

Ring 08 12 410 276

Föreningen Så går det till ROT Vanliga frågor Källor

Stenstadshus med rad av fönster mot gatan

Föreningen beställer

Stadens områdesfakta för 2025 räknar 77 525 bostäder i Södermalms stadsdelsområde. 43 680 av dem är bostadsrätter, 23 361 är hyresrätter hos privata värdar och 10 471 hör till allmännyttan. Bara 13 bostäder ägs med äganderätt. Nästan varje fönsterbyte på Södermalm är alltså en fråga för en förening eller en fastighetsägare.

Bostadsrättslagen säger att medlemmen håller lägenheten i gott skick om inte stadgarna säger något annat. Vem som ansvarar för fönstren avgörs alltså av stadgarna. Vi tar fram ett underlag som styrelsen kan fatta beslut på, med uppmätning, förslag och tidsplan. Har lägenheten särskilda kulturhistoriska värden krävs enligt samma lag styrelsens tillstånd för åtgärder som påverkar de värdena, även på insidan.

Enklare gårdsfasad med vita fönster — Illustration

Mot gatan krävs bygglov

Stockholms stad skriver att det för byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus, till exempel flerbostadshus, krävs bygglov om ändringen görs på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats. Ändringar på sidor som inte vetter mot allmän plats kan göras utan lov om vissa förutsättningar är uppfyllda. Ligger huset i ett särskilt kulturhistoriskt värdefullt område krävs lov ändå.

Som ändring av fönster räknar staden bland annat nytt material eller ny kulör, andra profiler och spröjs, en annan upphängning och en ändrad indelning. Ett byte mot fönster med samma utseende är därför ofta det enklaste. Staden skriver att bygglovsplikten också beror på byggnaden, eftersom ett hus kan ha karaktäristiska fönster eller en tidstypisk indelning där en ändring påverkar både fasaden och husets karaktär. Vi kontrollerar Stadsmuseets klassificeringskarta och detaljplanen för just ert hus innan förslaget lämnas.

Stenstaden och gårdsfasaderna

Översiktsplanens riksintressedel beskriver den klassiska stenstaden från 1870–1930 med utbredning på bland annat Södermalm. Gatufasaderna är tydligt uppdelade i sockelvåning och huvudfasad, medan gårdsfasaderna är enklare. När gatufasaden är rikare utformad än gårdsfasaden kan även fönstren skilja sig åt, och det kontrollerar vi på plats.

Vill föreningen byta alla fönster samtidigt brukar vi därför föreslå två typer: en mot gatan som följer de ursprungliga profilerna och en enklare mot gården. Riksintressedelen nämner också att mer begränsade förändringar som inre modernisering prövas enligt plan- och bygglagens varsamhetskrav.

De äldre husen på malmarna

Från bebyggelsen på malmarna före stenstaden återstår enligt riksintressedelen omkring 300 hus, mestadels på Södermalm. Värdekärnorna är Fjällgatan, Katarinaberget, Vita bergen, Åsöberget och Östra Mariaberget. Till karaktärsdragen räknas byggnadsdetaljer som fönster, entréportar och ornamentik, som tillsammans bildar en karaktäristisk helhetsbild.

I de här husen är ett byte sällan förstahandsvalet. Där brukar det vara bättre att laga och komplettera de befintliga bågarna, och då finns fönsterrenovering på Södermalm. Måste ett fönster ändå bytas tillverkas det nya efter det gamla. Mer om tjänsten finns under fönsterbyte.

Äldre trähus med små fönster på en bergsluttning — Illustration

Så byter vi fönster på Södermalm

Besiktning

Gratis besök där vi mäter och bedömer fönstren.

Underlag

Förslag och tidsplan till styrelsen.

Bygglov

Ritningar för fasaden mot gatan.

Tillverkning

Fönster efter uppmätning, gata och gård.

Byte

Ett fönster i taget, med skydd i lägenheterna.

Avslut

Foder, bleck och genomgång med föreningen.

ROT-avdrag vid fönsterbyte i bostadsrätt

Skatteverket ger inget rotavdrag för att byta fönster i en bostadsrätt, och inte heller för arbete mellan eller på utsidan av fönstren. Arbete på insidan av befintliga fönster ger avdrag, till exempel att byta glaset i den inre bågen eller montera tätningslist, om det är något du som medlem ansvarar för enligt stadgarna.

Avdraget är högst 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kronor per person och år. Material och resor ger inget avdrag, och Geal drar avdraget direkt på fakturan.

Vad påverkar priset för fönsterbytet på Södermalm?

Antal fönster, profiler mot gatan och gården, om bleck och foder också ska bytas, bygglovsritningar, ställning eller skylift mot innergården, och hur bytet planeras för att störa de boende så lite som möjligt. Efter besiktningen får föreningen ett skriftligt kostnadsförslag.