Badrumsrenovering på Södermalm

Q: Svarar jag för en vattenskada som min hantverkare har orsakat i bostadsrätten?

Enligt bostadsrättslagen svarar du för reparationer på grund av vattenledningsskada om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse av någon som utför arbete i lägenheten för din räkning.

Q: Får föreningen på Södermalm rätta till mitt badrum på min bekostnad?

Ja, om en åtgärd som kräver styrelsens tillstånd har gjorts så att det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och du inte rättar till det efter uppmaning.

Q: Vad betyder det att ett hus på Södermalm är blåklassat?

Att Stadsmuseet bedömer att miljön har synnerligen höga kulturhistoriska värden. Klassningen är ett expertutlåtande och har ingen egen rättslig verkan.

Q: När började man bygga bostäder på Södra stationsområdet?

På 1980-talet, när järnvägen lämnade området, enligt Stadsmuseets Stockholms Spår.

Q: Kan jag börja riva badrummet innan styrelsen har svarat?

Nej, inte om arbetet omfattar sådant som kräver tillstånd, till exempel ändrade avloppsledningar eller ventilation. Att göra det utan tillstånd kan enligt lagen leda till att nyttjanderätten förverkas.

Ett läckage i ett badrum i ett flerbostadshus kan nå grannen under. Därför är det värt att veta vad bostadsrättslagen säger om ansvaret innan badrummet rivs. Geal Entreprenad AB bygger om badrum i bostadsrätter med en kontakt för rivning, våtrum, el, VVS och plattsättning, och du får ett gratis platsbesök och ett skriftligt kostnadsförslag.

Gratis besök och kostnadsförslag
ROT-avdrag direkt på fakturan

Ring 08 12 410 276

Husen på Södermalm Så går det till ROT Vanliga frågor Källor

Gamla stenhus i ljusa putsfärger längs en kullerstensgata på Mariaberget

Hus från fyra sekler

Södermalm har inte en typ av hus utan många. Stadsmuseets Stockholms Spår om Mariatorget berättar att branden sommaren 1759 ödelade bebyggelsen på Mariaberget, och att omkring 300 trähus i kvarteren väster om Maria kyrka förstördes. Husen skulle byggas upp igen i sten.

Längst västerut låg Bergsunds industrier fram till 1930-talet. Enligt texten om Hornstull revs alla fabriksbyggnader för att ge plats åt den bebyggelse som finns där i dag, och ett foto från början av 1930-talet visar den nya bostadsbebyggelsen på gång. Vid Skanstull byggdes Ringens köpcentrum och bostadsområde i slutet av 1970-talet, och på 1980-talet började ett bostadsområde byggas på Södra stationsområdet när järnvägen lämnade det. Framför Ricardo Bofills svängda byggnad ligger Fatbursparken, där sjön Fatburen en gång var som djupast.

I områdesfakta för Södra station är 1 915 av 2 230 bostäder bostadsrätter. Ett badrum i ett stenhus på Mariaberget, ett 30-talshus i Hornstull och ett hus från 1980-talet vid Fatbursparken har olika ålder på rör, bjälklag och golvbrunn, och det är där vi börjar.

Nytt kaklat badrum med duschplats bakom glasvägg, golvbrunnar och vägghängt handfat — Illustration

Vem svarar när det läcker?

Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 12 § svarar du för reparationer på grund av en vattenledningsskada bara om skadan har uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse. Det gäller din egen, men också den som hör till hushållet, en gäst och någon som utför arbete i lägenheten för din räkning.

Hantverkaren du anlitar räknas alltså in. Ett badrum byggt med fel fall mot brunnen eller en otät anslutning mot röret är därför inte bara en fråga mellan dig och företaget. Hos Geal utförs el och VVS av behöriga installatörer, och du får intyg och produktblad som visar hur rummet är byggt.

Lagen ger också föreningen ett verktyg. Om en åtgärd som kräver tillstånd enligt 7 § görs utan det, så att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, får föreningen enligt 12 a § avhjälpa bristen på din bekostnad om du inte själv gör det efter uppmaning. Att utan behövligt tillstånd utföra en sådan åtgärd är dessutom en av grunderna i 18 § för att nyttjanderätten kan förverkas.

Styrelsens tillstånd och Stadsmuseets klasser

Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 7 § får du inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i bärande konstruktion, installera eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller ändra ventilationen. Styrelsen får säga nej bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och den som är missnöjd kan begära att hyresnämnden prövar frågan.

Huset kan också ha ett utpekat kulturhistoriskt värde. På Stadsmuseets sida om klassificering beskrivs blått som den högsta klassen, för miljöer med synnerligen höga kulturhistoriska värden. Grönt betyder att miljön bedöms vara särskilt värdefull, gult att den har positiv betydelse för stadsbilden eller visst kulturhistoriskt värde. Som exempel visar museet Söderhallarna vid Medborgarplatsen, blåklassade sedan 2018.

Museet påpekar att klassificeringen är ett expertutlåtande utan juridiskt skydd eller rättslig verkan. Prövningen görs av stadsbyggnadskontoret i detaljplan eller bygglov. För ett badrum innanför väggarna är det därför styrelsen den du börjar med.

Badrummet och resten av lägenheten

Ska fler rum göras om samtidigt finns mer om kök i gamla lägenheter under köksrenovering på Södermalm och om dörrar, listverk och väggar under snickare på Södermalm. Hur ett tätskikt byggs och vilka branschregler som gäller står på sidan om badrumsrenovering.

Så går badrumsrenoveringen till på Södermalm

Platsbesök

Vi ser badrummet, golvbrunnen och ventilationen och frågar när huset byggdes.

Ansökan till styrelsen

Du får en beskrivning av vad som ändras att lämna in.

Kostnadsförslag

Rivning, tätskikt, VVS, el och ytskikt redovisas var för sig.

Rivning och förkontroll

Underlaget kontrolleras innan något nytt byggs upp.

Tätskikt och installationer

Tätskiktet byggs efter branschreglerna och tillverkarens anvisning.

Intyg

Du får intyg och produktblad att spara om något skulle hända.

ROT-avdrag för badrummet i en bostadsrätt på Södermalm

Avdraget är 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kr per person och år, och tillsammans med rutavdrag högst 75 000 kr. Du måste äga bostaden när arbetet utförs.

I en bostadsrätt gäller avdraget enligt Skatteverket bara arbete innanför lägenhetens tak, väggar och golv som du ansvarar för enligt föreningens stadgar. Kakel och klinker, duschar, badkar och handfat och att byta golvbrunn ger avdrag. Att flytta golvbrunnen, flytta eller byta avloppsrör och stambyten ger det inte. Vi drar avdraget direkt på fakturan.

Vad påverkar kostnaden på Södermalm?

Husets ålder, vad som finns under det gamla golvet och om något ska flyttas avgör mest, tillsammans med de ytskikt du väljer. Efter ett gratis platsbesök får du ett skriftligt kostnadsförslag.