Platsbesök
Gratis besök där vi tittar på huset och tomten.
Tillbyggnad på Kungsholmen
En tillbyggnad på Kungsholmen kan vara ett uterum på en villa på Stora Essingen eller ett skärmtak på ett föreningshus. Reglerna skiljer sig åt mellan de två. Geal Entreprenad AB ritar och bygger tillbyggnader och tar reda på om du behöver bygglov, anmälan eller ingetdera.
- Gratis besök och kostnadsförslag
- ROT-avdrag direkt på fakturan
Två slags hus med olika regler
Stockholms stad skriver att en lovfri tillbyggnad får göras på ett en- eller tvåbostadshus, men också på andra byggnader som flerbostadshus. Skillnaden är detaljplanen. På en villa får en lovfri tillbyggnad strida mot planen och till exempel stå på prickmark. På ett flerbostadshus ska den stämma med planen eller vara en liten avvikelse som inte motverkar planens syfte.
Det spelar roll på Kungsholmen, där stadens områdesfakta räknar över 40 000 lägenheter i flerbostadshus men bara några hundra småhus. Vill en förening bygga ett skärmtak över en entré eller låga balkonger mot gården börjar vi därför med planen. För villaägaren är frågan i stället hur huset och tomten påverkas.
Villorna på Stora Essingen
Av Kungsholmens 272 småhus med äganderätt ligger 268 på Stora Essingen. Stadens vägledning Varsam utveckling av småhus- och villaområden räknar ön till villastäderna och markerar den som kulturhistoriskt värdefull miljö. Villastäderna beskrivs med individuellt utformade hus där glasverandor och takkupor ger variation.
Vägledningen ber att man tar tillvara eller återskapar karaktärsskapande material, kulörer och detaljer vid ombyggnad. En tillbyggnad på en sådan villa ritar vi därför med samma taklutning, panel eller puts och fönsterindelning som huset, eller som en tydligt underordnad volym. Ligger fastigheten i ett område som pekats ut som särskilt värdefullt krävs bygglov även för det som annars är lovfritt.
30 kvadratmeter – och vad som räknas in
En lovfri tillbyggnad får enligt staden vara högst 30,0 kvadratmeter bruttoarea eller öppenarea och inte nå högre än husets taknock. Alla lovfria tillbyggnader på huset räknas ihop, även äldre som en attefallstillbyggnad, ett friggebodsskärmtak eller attefallstakkupor. Har villan redan en sådan är utrymmet mindre än det låter.
Tillbyggnaden ska stå 4,5 meter från tomtgränsen, och närmare krävs ett skriftligt medgivande från berörda grannar med fastighetsbeteckning, situationsplan och underskrifter. Mot gatan är det staden som ska medge. Utan medgivande blir det en bygglovsansökan.
Anmälan när stommen eller brandskyddet berörs
Även när bygglov inte behövs krävs en anmälan och startbesked om tillbyggnaden påverkar husets bärande konstruktion eller brandskydd, eller om den ska få eldstad eller vatten och avlopp. Ett uterum som öppnas mot vardagsrummet genom en ny dörr i en bärande vägg är ett typiskt fall.
Boverket beskriver att byggherren, ofta fastighetsägaren, har det yttersta ansvaret för att lov eller anmälan finns innan arbetet börjar och att kontrollplanen följs. Vi tar fram handlingarna, och när det finns ett startbesked kan bygget börja.
Medgivandet på papper
Ett medgivande från grannen ska enligt staden vara skriftligt och innehålla fastighetsbeteckning, vilken åtgärd det gäller, en situationsplan med avståndet till gränsen och underskrifter från berörda grannar. Det ska kunna visas upp om byggnadsnämnden gör tillsyn, så vi tar fram situationsplanen som grannen skriver under.
Så bygger vi till på Kungsholmen
Plan och karta
Detaljplan, klassning och tidigare lovfria tillbyggnader.
Ritningar
Tillbyggnaden ritad i husets material och taklutning.
Lov eller anmälan
Medgivanden, anmälan eller bygglov efter behov.
Bygget
Grund, stomme, tak och anslutning mot huset.
Slutbesked
Kontrollplanen följs upp och arbetet avslutas.
ROT-avdrag för tillbyggnad på Kungsholmen
Skatteverket räknar en tillbyggnad av ett småhus som rotarbete när någon av dess sidor sitter ihop med husets yttervägg till minst 75 procent eller när en dörr förbinder tillbyggnaden med huset. Huset ska vara äldre än fem år och det mesta av den ursprungliga stommen ska vara kvar.
Avdraget gäller arbetskostnaden, högst 30 procent och högst 50 000 kronor per person och år. Ett skärmtak eller balkonger på ett föreningshus betalas av föreningen och ger inget rotavdrag. Där avdraget gäller drar Geal det direkt på fakturan.
Vad påverkar priset på en tillbyggnad på Kungsholmen?
Storlek och grundläggning, om en bärande vägg öppnas, hur taket ansluter, fönster och glas i ett uterum och om bygglov och ritningar för en kulturmiljö behövs. Efter ett gratis platsbesök får du ett skriftligt kostnadsförslag.
Fler tjänster på Kungsholmen
Tillbyggnad
Mer boyta i samma hus.
Tillbyggnad →Takläggare på Kungsholmen
Takbyte, takbesiktning och plåtarbeten.
Takläggare på Kungsholmen →Takrenovering på Kungsholmen
Plåttak i stenstaden och funkis i Fredhäll.
Takrenovering på Kungsholmen →Attefallshus på Kungsholmen
Gårdshus vid villorna på Stora Essingen.
Attefallshus på Kungsholmen →Badrumsrenovering på Kungsholmen
Stambyte, stämmobeslut och 30-talshus.
Badrumsrenovering på Kungsholmen →Byggföretag på Kungsholmen
Föreningens stambyte.
Byggföretag på Kungsholmen →Fasadmålning på Kungsholmen
Målning av puts och gårdsfasader.
Fasadmålning på Kungsholmen →Fasadrenovering på Kungsholmen
Slätputs på funkishus, lagad utan synliga skarvar.
Fasadrenovering på Kungsholmen →Fönsterbyte på Kungsholmen
Stenhusen, funkishusen och bygglovet.
Fönsterbyte på Kungsholmen →Fönsterrenovering på Kungsholmen
Fönstret i bostadsrätten, insida och beslag.
Fönsterrenovering på Kungsholmen →Golvläggare på Kungsholmen
Stegljud, golvval och styrelsens tillstånd.
Golvläggare på Kungsholmen →Golvslipning på Kungsholmen
Slipa och lacka golvet i bostadsrätten.
Golvslipning på Kungsholmen →Köksrenovering på Kungsholmen
Fläkten, kanalen och föreningen.
Köksrenovering på Kungsholmen →Målare på Kungsholmen
Funkislägenheter, stadgar och ROT i bostadsrätten.
Målare på Kungsholmen →Plåtslagare på Kungsholmen
Huvar, skorstenar och genomföringar.
Plåtslagare på Kungsholmen →Snickare på Kungsholmen
Förvaring och platsbyggt i små lägenheter.
Snickare på Kungsholmen →Takbyte på Kungsholmen
Villorna på Stora Essingen.
Takbyte på Kungsholmen →Tapetsering på Kungsholmen
Ny tapet på putsade lägenhetsväggar.
Tapetsering på Kungsholmen →Totalrenovering på Kungsholmen
Hela lägenheten från golv till tak.
Totalrenovering på Kungsholmen →Tillbyggnad i fler områden
- Tillbyggnad i Älvsjö
- Tillbyggnad i Botkyrka
- Tillbyggnad i Bromma
- Tillbyggnad i Danderyd
- Tillbyggnad i Enskede
- Tillbyggnad i Farsta
- Tillbyggnad i Haninge
- Tillbyggnad i Huddinge
- Tillbyggnad i Hägersten
- Tillbyggnad i Hässelby
- Tillbyggnad i Järfälla
- Tillbyggnad i Kista
- Tillbyggnad i Nacka
- Tillbyggnad i Norrtälje
- Tillbyggnad i Österåker
- Tillbyggnad i Sigtuna
- Tillbyggnad i Skärholmen
- Tillbyggnad i Sollentuna
- Tillbyggnad i Solna
- Tillbyggnad i Spånga
- Tillbyggnad i Sundbyberg
- Tillbyggnad i Tyresö
- Tillbyggnad i Täby
- Tillbyggnad i Upplands Väsby
- Tillbyggnad i Vallentuna
- Tillbyggnad i Vällingby
- Tillbyggnad på Ekerö
- Tillbyggnad på Lidingö
- Tillbyggnad på Värmdö
Vanliga frågor
Ja, om det stämmer med detaljplanen eller är en liten avvikelse som inte motverkar planen, och huset inte omfattas av utökad lovplikt.
Ja. Stockholms stad räknar in tidigare lovfria tillbyggnader på huset, även friggebodsskärmtak och attefallstakkupor.
Nej, en lovfri tillbyggnad får inte vara högre än befintlig byggnads taknock.
Om du öppnar i en bärande vägg eller påverkar brandskyddet behövs en anmälan och startbesked.
Källor
- Stockholms stad – Områdesfakta 2025: Kungsholmens stadsdelsområde (pdf)
- Stockholms stad – Områdesfakta 2025: Stora Essingen (pdf)
- Stockholms stad – Varsam utveckling av småhus- och villaområden (pdf)
- Stockholms stad – Tillbyggnad (bygglovsbefriad)
- Stockholms stad – Stadsmuseets kulturhistoriska klassificering
- Boverket – Roller i byggskedet
- Skatteverket – Ger arbetet rätt till rotavdrag?