Totalrenovering i Hägersten

Q: Behöver vi göra en anmälan för att flytta köket i vår bostadsrätt på Hägerstensåsen?

Inte om inga tekniska egenskapskrav påverkas. Påverkas bärande delar, brandskydd eller ventilation, eller behövs en ny VA-stam, krävs anmälan och startbesked. Föreningens tillstånd behövs i båda fallen.

Q: Krävs bygglov för att byta fönster på en villa i Mälarhöjden?

På ett vanligt småhus är många fasadändringar lovfria, men Mälarhöjden står som kulturhistoriskt värdefull miljö. Om Stadsmuseets karta visar att fastigheten är särskilt värdefull krävs lov ändå.

Q: Hur vet vi om det finns asbest i huset i Hägersten?

Boverket råder att börja med byggåret och tidigare renoveringar. I hus från 1940–1970 finns det sannolikt asbest, och misstänkta material behöver provas innan rivning.

Q: Kan badrummets ventilationskanal användas för köket i Hägersten?

Bara om kanalens sammanlagda mått räcker, enligt Stockholms stad. Köket ska ha tillräcklig frånluft och uppfylla kraven för imkanal.

Q: Får vi renovera vår hyreslägenhet i Hägersten?

Stockholms stad skriver att du som hyresgäst normalt inte får göra ändringar som påverkar bärande delar, ventilation eller VA. Tala med hyresvärden först.

I Hägersten ligger villastaden Mälarhöjden och flerbostadshusen på Hägerstensåsen nära varandra, och en totalrenovering ser helt olika ut i de två. Geal Entreprenad AB renoverar hela villan eller lägenheten i en sammanhållen entreprenad och reder ut vad som kräver anmälan, lov eller föreningens tillstånd.

Gratis besök och kostnadsförslag
ROT-avdrag direkt på fakturan

Ring 08 12 410 276

Två sorters hem Så går det till ROT Vanliga frågor Källor

Trävilla med glasveranda och takkupa i en lummig villastad

Två sorters hem i samma stadsdel

Stadens områdesfakta för 2025 visar skillnaden tydligt. I Mälarhöjden fanns 1 507 bostäder, och 1 086 av dem låg i småhus – 988 med äganderätt. På Hägerstensåsen fanns 4 904 bostäder, nästan alla i flerbostadshus: 2 034 bostadsrätter och 2 657 hyresrätter hos privata värdar.

För en totalrenovering betyder det att två grannområden har helt olika regler att förhålla sig till. I villan är det du som fastighetsägare som ansvarar för att lagens krav uppfylls. I bostadsrätten är det föreningen som äger huset, och mycket av det du vill göra kräver styrelsens tillstånd innan något annat.

Lägenhet under renovering med nya väggreglar och kök som flyttas — Illustration

Villan i Mälarhöjden

Stadens vägledning Varsam utveckling av småhus- och villaområden beskriver hur villasamhällen som Mälarhöjden växte fram efter privata initiativ genom större markförvärv. Husen är individuellt utformade, trä är det vanligaste fasadmaterialet, och glasverandor, takkupor och snickarglädje ger området dess variation. I vägledningens tabell står Mälarhöjden som kulturhistoriskt värdefull miljö.

En totalrenovering inomhus kräver sällan bygglov, men varsamhetskravet gäller ändå. Ska fönster, verandor eller fasadmaterial bytas samtidigt räcker det inte att åtgärden är lovfri på ett vanligt småhus: i en miljö som Stadsmuseets karta markerar som värdefull kan bygglov krävas ändå. Vi slår upp fastigheten innan vi planerar det som syns utifrån.

Lägenheten på Hägerstensåsen

Stockholms stad skriver att du inte behöver göra någon anmälan om du ändrar planlösningen inom en lägenhet och inga tekniska egenskapskrav påverkas – till exempel om du flyttar eller bygger ut kök eller badrum. Påverkas bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation, eller tillkommer en ny VA-stam i ett nytt schakt, krävs anmälan och startbesked.

Staden påminner också om att en hyresgäst normalt inte får göra sådana ändringar, och att du i en bostadsrätt behöver föreningens tillstånd. Ska köket flyttas och badrummets kanal användas som kombinerad imkanal måste kanalens mått räcka, och staden råder dig att tidigt rådgöra med sotaren. Vi tar fram det underlag som styrelsen behöver innan vi bokar in arbetet.

Asbest i hus från 1940–1970

Boverket skriver att asbest förbjöds inom byggsektorn 1982, men att stora mängder finns kvar i byggnader. Det är främst hus som byggdes mellan 1940 och 1970 som innehåller asbest, men den kan finnas även i äldre hus. Så länge den är inkapslad är den ingen fara – det är när materialet bearbetas och dammar som fibrerna blir farliga.

Inför en totalrenovering i Hägersten tar vi därför reda på husets byggår och tidigare renoveringar och låter ta prover på de material som kan innehålla asbest. Det som innehåller asbest saneras innan rivningen fortsätter. Läs mer om enskilda rum under badrumsrenovering i Hägersten och köksrenovering i Hägersten.

Gammal golvmatta och fix som friläggs inför provtagning — Illustration

Så går en totalrenovering i Hägersten till

Platsbesök

Gratis besök där vi går igenom hela villan eller lägenheten.

Tillstånd och anmälan

Föreningens tillstånd, anmälan och eventuellt lov reds ut.

Provtagning

Misstänkt asbest provas innan något rivs.

Rivning

Sanering och rivning i rätt ordning.

Installationer

El, VVS och ventilation byggs om.

Ytskikt och slutkontroll

Golv, väggar, kök och bad, sedan gemensam besiktning.

ROT-avdrag för totalrenoveringen i Hägersten

I ett småhus räknar Skatteverket bland annat rivning av väggar, ny planlösning, tilläggsisolering, kakel och klinker och andra förbättringsarbeten som rotarbete. Avdraget gäller arbetskostnaden, inte material och resor.

I en bostadsrätt ger Skatteverket rotavdrag för arbete innanför lägenhetens tak, väggar och golv som du ansvarar för enligt stadgarna. Stambyten och arbete på gemensamma ytor som tak, fasader och trapphus ger inget avdrag för dig som bostadsrättshavare.

Avdraget är högst 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kronor per person och år. Äger ni bostaden två kan båda göra avdrag. Där avdraget gäller drar Geal det direkt på fakturan.

Vad påverkar priset för totalrenoveringen i Hägersten?

Hur mycket som rivs, om asbest behöver saneras, om kök och badrum flyttas, el- och VVS-arbetets omfattning, ytskikt och hur material kan bäras in. Efter ett gratis platsbesök får du ett skriftligt kostnadsförslag.