Byggföretag på Östermalm – slå ihop två lägenheter

Q: Behöver vi bygglov för att slå ihop två lägenheter på Östermalm?

Nej, en sammanslagning kräver inte bygglov, men ofta en anmälan och startbesked eftersom bärande konstruktion och brandskydd påverkas.

Q: Kan vi lita på de gamla ritningarna?

Inte helt. Ritningar kan vara ofullständiga, och det är inte säkert att de som byggde följde dem. En konstruktör bör bedöma väggen.

Q: Behöver vi styrelsens tillstånd?

Ja, för bland annat ingrepp i bärande konstruktion och ändrade ledningar och ventilation enligt bostadsrättslagen.

Q: Hur lång tid tar det innan vi kan börja?

Det beror på när styrelsens tillstånd och startbeskedet finns. Vi tar fram underlagen parallellt så att ingen del väntar i onödan.

Q: Vad händer med det överflödiga köket?

Det kan rivas eller göras om till ett annat rum. Ändras ventilation eller vatten och avlopp väsentligt krävs anmälan, och styrelsen behöver ge tillstånd.

Q: Vårt hus är blåklassat – vad betyder det inne i lägenheten?

Förvanskningsförbudet gäller även interiört, så originaldetaljer som stuckatur och snickerier ska tas om hand.

Ingen bygglov, men ofta anmälan

Stockholms stad skriver att en sammanslagning av flera lägenheter inte kräver bygglov, men att du kan behöva skicka in en anmälan och invänta startbesked. Att dela en lägenhet i två kräver däremot bygglov, eftersom det tillkommer en bostad.

Anmälan krävs för åtgärder som avsevärt påverkar något av de tekniska egenskapskraven. När två lägenheter blir en gäller det i regel bärande konstruktion och brandskydd, och ofta också ventilation och vatten och avlopp.

Stålbalkar och nya träbjälkar i ett bjälklag under ombyggnad, virke staplat på golvet — Illustration

Väggen mellan lägenheterna

Väggen mellan två lägenheter kan vara bärande, och då kräver en öppning i den anmälan. Staden påpekar att ritningar visar byggnadens principiella konstruktion, men att de kan vara ofullständiga och att det inte är säkert att de som byggde följde dem.

Staden kan inte hjälpa dig att bedöma om ett ingrepp påverkar den bärande konstruktionen, utan hänvisar till en konstruktör. Vi tar in en konstruktör innan något öppnas, och öppningen dimensioneras och redovisas i anmälan.

Brandskyddet mellan lägenheterna

Varje lägenhet är en egen brandcell. När två blir en ändras brandcellsindelningen, och staden skriver att sådana ändringar alltid påverkar brandskyddet. En av de två entrédörrarna blir kanske överflödig, och hur den stängs mot trapphuset avgör om avskiljningen fortfarande fungerar.

Vi låter en brandkonsult beskriva lösningen, så att anmälan och kontrollplan stämmer med det som byggs. Hur den dörr som inte längre används som entré ska hanteras avgörs av brandkonsulten innan styrelsen får underlaget. Brandkonsulten beskriver också hur utrymningen ska fungera från den större våningen.

Två kök och två badrum blir ett

När två lägenheter slås ihop blir det ofta ett kök och ett badrum för mycket. Staden skriver att du inte behöver göra en anmälan om du ändrar planlösningen inom en lägenhet och inga tekniska egenskapskrav påverkas, till exempel om du flyttar eller bygger ut kök eller badrum.

Anmälan krävs däremot vid installation eller väsentlig ändring av ventilationssystem, och när vatten och avlopp ändras väsentligt eller installeras nytt. Ett kök som tas bort betyder att ventilation, avlopp och vatten ska pluggas eller byggas om på rätt sätt, och det behöver planeras tillsammans med föreningen eftersom stammarna är gemensamma.

Styrelsens tillstånd

Bostadsrättslagen säger att bostadsrättshavaren inte får utföra vissa åtgärder utan styrelsens tillstånd. Det gäller ingrepp i bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändring av ventilation, ändring av eldstad eller rökkanal och annan väsentlig förändring av lägenheten.

En sammanslagning omfattar normalt flera av punkterna. Vi tar fram ett underlag med ritningar, konstruktörens bedömning och brandskyddet, så att styrelsen har något konkret att ta ställning till.

Klassade hus

Stadsmuseets karta visar om huset är blå- eller grönklassat. Boverket förklarar att förvanskningsförbudet gäller vid alla ändringar, såväl exteriört som interiört, och oberoende av om åtgärden kräver lov eller anmälan. Stuckatur, kakelugnar och originalsnickerier i de rum som slås ihop ska därför tas om hand.

Om renovering av rummen efteråt kan du läsa under badrumsrenovering på Östermalm och golvslipning på Östermalm.

Sammanslagen våning med öppen dubbeldörr och stuckatur — Illustration

Så slår vi ihop två lägenheter på Östermalm

01

Platsbesök

Vi tittar på båda lägenheterna, väggen mellan dem och husets klassning.

02

Konstruktör och brandkonsult

Öppningen och brandskyddet bedöms och beskrivs.

03

Underlag till styrelsen

Ritningar och beskrivningar för styrelsens tillstånd.

04

Anmälan

Kontrollplan och handlingar skickas in för startbesked.

05

Ombyggnad

Arbetet startar när tillstånd och startbesked finns.

06

Slutbesked

Intyg och kontrollplan samlas inför slutbeskedet.

Rotavdrag när lägenheter slås ihop på Östermalm

Rotavdraget är 30 procent av arbetskostnaden, högst 50 000 kronor per person och år och högst 75 000 kronor tillsammans med rutavdrag. Material och resor ger inget avdrag, och du ska äga bostaden när arbetet utförs.

Skatteverket ger rotavdrag för att bygga om en bostadsrätt, för arbete inne i bostaden som du ansvarar för. För arbete som ger avdrag drar Geal det direkt på fakturan.

Vad påverkar kostnaden på Östermalm?

Öppningen i den bärande väggen, brandskyddet, hur mycket installationer som flyttas och hur rummen ska renoveras. Efter ett gratis platsbesök får du ett skriftligt kostnadsförslag.