Attefallshus i Skärholmen

Q: Kan vi bygga ett attefallshus vid vårt radhus i Sätra?

Ofta, om måtten ryms och grannarna ger skriftliga medgivanden när huset hamnar närmare gränsen än 4,5 meter. Huset ska ha en mindre byggnadsarea än radhuset.

Q: Får gårdshuset stå på prickmark i Skärholmen?

Ja, om det är lovfritt. Stockholms stad skriver att ett komplementbostadshus som inte kräver lov får strida mot detaljplanen, till exempel stå på prickmark.

Q: Hur stort får gårdshuset vara vid ett radhus i Skärholmen?

Högst 30,0 kvadratmeter byggnadsarea och mindre än radhuset det kompletterar, om inget lov krävs. Alla lovfria komplementbyggnader på tomten får tillsammans vara högst 45,0 kvadratmeter.

Q: Vad ska grannens medgivande innehålla?

Fastighetsbeteckning, vilken åtgärd det gäller, en situationsplan med avståndet till gränsen och underskrifter från berörda grannar.

Q: Behöver vi bygglov för ett gårdshus i Bredäng?

Bredäng står som kulturhistoriskt värdefull miljö i stadens vägledning. Visar Stadsmuseets karta att fastigheten berörs krävs bygglov.

Q: Får dagvattnet från gårdshusets tak ledas till avloppet i Skärholmen?

Nej. Stockholm Vatten och Avfall skriver att dag- och dräneringsvatten inte får kopplas till spillvattenledningen.

Q: Vad kostar det extra i VA om gårdshuset får kök och toalett?

Då räknas huset som en egen bostad i VA-taxan och en bostadsenhetsavgift tillkommer enligt Stockholm Vatten och Avfall. Den ska vara betald innan inkoppling.

I Sätra, Bredäng och Vårberg står de flesta småhus i gruppbyggda rader på små tomter. Ett komplementbostadshus kan ändå vara möjligt, men tomtens mått och grannarna avgör mycket. Geal Entreprenad AB mäter upp tomten, räknar på reglerna och bygger huset nyckelfärdigt.

Gratis besök och kostnadsförslag
Nyckelfärdigt från grund till inflyttning

Ring 08 12 410 276

Tomterna Så går det till ROT Vanliga frågor Källor

Litet gårdshus med platt tak längst bak på en radhustomt

Gruppbyggda hus på små tomter

Stadens vägledning Varsam utveckling av småhus- och villaområden beskriver småhusen i de storskaliga stadsdelarna – Bredäng, Sätra, Skärholmen och Vårberg – som strikt grupperade radhus, kedjehus, villor och atriumhus på små tomter. Färgsättningen är enhetlig inom husgrupperna, och taken är oftast platta eller pulpettak.

Enligt områdesfakta för 2025 fanns 1 991 småhus i Skärholmens stadsdelsområde, nästan alla med äganderätt. I Sätra fanns 536 ägda småhus och i Bredäng 320. Det betyder att det är du som fastighetsägare som ansvarar för att ett lovfritt hus uppfyller kraven.

Radhus med pulpettak i en enhetlig husgrupp — Illustration

Även ett gårdshus ska följa husgruppen

Vägledningen skriver att tillbyggnadsmöjligheterna i grupphusområdena ofta är mycket begränsade, men att en bod i vissa fall kan rymmas. Den ber fastighetsägaren utgå från husets volym, proportioner och takform och betonar att det gäller även om du bygger ett skärmtak, ett inglasat uterum eller en bod. Det vanligaste är att placera sådant mot trädgårdssidan och undvika förändringar mot gatan.

Ett komplementbostadshus vid ett radhus med platt tak blir därför ofta en enkel låg volym med platt eller svagt lutande tak, i material och kulörer som går igen i husgruppen. Bredäng står i vägledningens tabell som kulturhistoriskt värdefull miljö, och där krävs bygglov även för ett hus som annars är lovfritt.

4,5 meter och grannarnas medgivande

Stockholms stad skriver att ett lovfritt komplementbostadshus ska stå 4,5 meter från gränsen mot granne, samfällighet eller allmän plats. På en smal radhustomt är det sällan möjligt, och då behövs skriftliga medgivanden. Medgivandet ska innehålla fastighetsbeteckning, vilken åtgärd det gäller, en situationsplan med avståndet till gränsen och underskrifter från berörda grannar. Får du inte medgivandena krävs bygglov.

Två andra regler hjälper på en liten tomt. Huset får strida mot detaljplanen, till exempel stå på prickmark som annars inte får bebyggas. Men det ska ha en mindre byggnadsarea än radhuset det kompletterar, och alla lovfria komplementbyggnader på tomten får tillsammans vara högst 45,0 kvadratmeter.

Vatten och avlopp till gårdshuset

Stockholm Vatten och Avfall vill ha en servisanmälan i god tid före byggstart när en komplementbyggnad byggs om eller får ny användning, och en ritning över ledningsdragningen måste bifogas. Den nya vattenledningen ska kopplas efter vattenmätaren i huset, och spillvattnet till den befintliga spillvattenledningen på tomten, gärna via en rensbrunn. Dag- och dräneringsvatten får inte kopplas till spillvattnet.

Har gårdshuset både kök eller pentry och toalett räknas det som en egen bostad i VA-taxan, och då tillkommer en bostadsenhetsavgift som ska vara betald innan inkoppling. Installationerna kräver också anmälan och startbesked. Om du hellre vill bygga ihop med huset beskriver vi det under tillbyggnad i Skärholmen.

Måttband och käppar som markerar ett hörn på en liten tomt — Illustration

Så bygger vi ett attefallshus i Skärholmen

Platsbesök

Vi mäter tomten, radhuset och avstånden till gränserna.

Kartan

Stadsmuseets karta och detaljplanen kontrolleras.

Medgivanden

Skriftliga medgivanden från grannarna, eller bygglov.

Servisanmälan

Ritning över ledningarna till Stockholm Vatten och Avfall.

Bygget

Grund, stomme, tak och installationer fram till nyckelfärdigt.

Slutbesked

Huset tas i bruk när slutbeskedet har kommit.

Inget rotavdrag för ett nytt gårdshus

Skatteverket skriver att det inte går att få rotavdrag för att bygga en helt ny bostad, och inte heller för ett nytt hus, en friggebod, ett garage eller en liknande fristående byggnad. Ett komplementbostadshus står fritt på tomten, så kostnadsförslaget för huset räknas utan avdrag.

Vad påverkar priset på ett attefallshus i Skärholmen?

Husets storlek och planlösning, om bygglov behövs, kök och badrum, grundläggning, ledningsdragning och hur material kan bäras in på en tomt som ofta saknar bilväg fram till huset. Efter ett gratis platsbesök får du ett skriftligt kostnadsförslag.